图为勤天集团营销总监赵振发先生

    主持人：各位网友大家好！由《参考消息》、《珠三角消费参考》、新浪乐居和《时代周报》联合举办的《首届书香人居——寻找大学教授喜爱的楼盘》活动，自从7月6号启动以来在珠三角地区引起了极大的凡响。新浪乐居的网友投票非常踊跃，选出了多个网友喜爱的书香人居楼盘，其中勤天一品树院名列前三，今天我们特意请来了勤天集团营销总监赵振发先生、以及《参考消息》的邓爱华先生来到我们的直播室聊一聊为什么勤天一品树院会受到网友的追捧。
　　 首先我想问一下现在比较热门的一些话题，目前二次房贷收紧的消息越传越紧密，虽然政府的方面说没有放松过二次房贷，您认为二次房贷的收紧会对楼市尤其是广州的楼市有什么影响呢，以及对你们楼盘销售方面会不会有什么影响？
　　 赵振发：我觉得政府在二套房的政策实施方面确实从来没有说过要放松，只是在执行的过程当中根据中国的国情,在很多方面都选择了一种灵活的处理方式，不仅仅是房贷政策,实际上,我们的管理层一直都在非常有技巧非常艺术地去处理各项房地产调控措施，其具体实施执行，也就是落实到实处执行的层面上的松紧情况要根据整体经济运行的状况以及楼市能否健康稳定地持续发展来进行调整。2007年10月份二次房贷政策刚刚开始实施的时候，对于整个广州的房地产市场甚至整个中国的房地产市场都是一个相当致命的打击，这是基于当时在全球金融危机已经出现，大经济环境已经下滑的一个背景之下的调控，而且是完全有别于过去几年非常放松的按揭政策，极大地打击了购房者的消费信心，大大提高了购房者的入市门槛。这成为了楼市调整的导火线，把楼市以07年10月为界，形成了一个很明显的分水岭，从此楼市走向了长达一年半的下坡路。而对于调控政策，任何的政策，我们都不能说他的颁布实施是否合理，因为我们国家的国情就是这样，任何政策颁布实施了以后，有关方面都不会、也不可能再去推翻它，说它不好或者是制定错了，当有关方面发现政策不符实际的时候，其操作手法往往就是在实际操作过程当中进行调整，执行过程中赋予操作层更多的灵活空间，通俗地说，就是睁一只眼闭一只眼。比如这个二次房贷的政策，其实早在08年的3、4月，也就是政策仅仅实施了半年，在上海等一些华东的城市就已经以各种各样的方式去对二次房贷进行放松。其实银行说白了也是一个国家机构，各大银行地方分行的相关负责人如果没有得到上头的默许，是绝对不会用自己的乌纱去做赌注放松按揭的程序和手续的!归根结底，这是管理层对自己政策制定偏差实施的一种纠正。在中国，任何一项政策、法规，都会为执行层面留下一定的空间，没说行不行的东西，管理层认为有需要的时候就是行的，认为没需要的时候就是不行的、违法的。没办法，这就是中国的国情，管理层在政策的执行实施上一直是在这么做。
　　 你说收紧二次房贷会不会对房地产有影响？那不用说，肯定会有，试想一下，购房者的门槛提高了，置业成本增加了，要考虑的东西自然更多了。二次房贷政策的收紧，其实对于客户来说，实质就是银行收紧了钱袋子，降低了资金投入量，市场上的资金减少了，购买力自然下降。尤其对于那些以投资、投机为目的的炒房客影响最大。在中国，我们有一句话叫藏富于民，民间资本是无法估计的，最有名气的民间财团，诸如我们经常会听到的“山西煤矿老板团”、“温州老板团”，其实就是民间资本的典型代表，也是炒房者、投资者的代表，投资、甚至投机就是这类客户的特性，他们是采取的多是长期投资与获取短期差价利润的策略。政府收紧了房贷政策后，投资成本增加了，对这部分人获取短期价差的投机心理来说是一种巨大的打击，购房意欲就会降低，肯定会对房地产市场的成交量会造成影响。另外，政策的收紧也可能会使一些原来希望购买多套房子来改善自己生活的客户重新考虑其购买需要，这也将出现错杀一部分真正希望购房来提高自己生活素质的改善型客户的情况，因此，二次房贷政策收紧的影响还是比较大的。
　　 主持人：勤天一品树院也是属于广州郊区的，选择他的会不会改善型的买家会多一些，对于你们楼盘的销售会不会造成影响？
　   赵振发：相对来说，二次房贷对于属于非必须品的远郊楼盘影响会更大！所谓非必须品，就是客户买与不买、拥有与否对其生活是完全没影响的，它不是一种必需的东西，可买可不买，这类的客户基本上都是二次甚至多次置业者，购房成本的增加，肯定会使客户在购买非必须品时更加慎重，勤天一品树院对于广州市区来说，是一个远郊楼盘，不是必须品，但对于花都区来说，自己开车区区的10分钟车程，可以说是一个近郊盘，既可常住也可度假，亦即介乎于必须品与奢侈品之间。因此，二次房贷的收紧对于勤天一品树院来说，对广州市区的客户影响会更大一些，对于花都(新华)本地的客户影响就较少了。
　　 主持人：这两天还有一个比较热门的话题，国土部门公布了全国620个调查项目的数据进行发布地价与房价比较的数据，我们乐居对广州的那些楼盘是不是进行了抽查，发现协议拿地的成本 最低楼面地价仅占房价的3%，而拍卖土地获得的土地成本基本上在30%左右。你对这个是怎么看的呢？广州的房价跟地价是否存在泡沫？
　　 赵振发：泡沫的概念不同的人有不同的看法，绝大多数普通民众永远会觉得有泡沫，但每个开发商自己都有一盘账，大致估算下来的话，通常都是没的多少泡沫。消费者觉得房价有泡沫那是因为绝大多数人的收入与房价不成比例。回过头来说刚才提到的地价与房价比的问题，我看有的招拍挂回来的土地，光土地成本就占了售价的30%，如果加上各类存在着税费、开发成本、财务成本、管理成本、建筑成本等等，全部算下来，总成本占楼价的7、80%是很正常的。当然。有一些早期协议形式拿下来的地块以及在楼市最火爆的07年之前拿的地，由于楼价的飚升，土地成本占楼价百份比低也是存在的，但不要忘记，当时土地就是这种价格，现在楼市飚升后回过头来说土地成本低什么的已经没什么意义，整体市场就是如此，指望开发商按原来拿地时那个阶段的楼价进行销售是不现实的。所以，以目前的楼价与早期的地价、和目前的楼价与目前的地价之间的两种比较得出来的“泡沫结论”是完全不同的。

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